As in any area of life, you have to make a good choice about who you should work with.
There is no doubt that the help of a professional who lives his day job can save us a lot of time, energy and unnecessary costs. But before deciding who to work with first, let's see how to choose and what the options are.
Mediation, as you'll see below..There are two accepted schools in Israel.
Each has advantages and disadvantages
And that's why I've done a quick review of the pros and cons in each of the ways to help you eventually make a more informed and professional decision.
In contrast to Western countries where over 93% of real estate transactions are done by real estate firms,
We have this kind of belief that people take intermediaries out of laziness.
If you, too, are at this point and don't really understand why you even need a mediator, it is highly recommended to read the article I wrote on the website " Why do you even need a Mediator?״
כדי שקודם תהיו סגורים על ההבנה ועל הערך המוסף האדיר של מתווך מקצועי.. ואם בכלל כדאי לקחת. ואחרי שנחליט כן או לא, נראה איך צריכים לבחור.
*You have 2 options to work with intermediaries in Israel :
- Brokered Agreement - Working with some brokers
- Exclusive Brokerage - Working with one broker
Here are the advantages and disadvantages in each of these ways.:
- Let's start with an apartment.:
The intention is to work with several intermediaries at the same time to get a buyer
Cons:
* בהסכמה הלקוח הוא הקונה, ולא מוכר הדירה. לכן הקונה הוא זה עומד בראש סדר העדיפויות של המתווך, ולכן האינטרסים שהמתווך ישרת יהיו אך ורק של הקונה.
* בהסכמה המתווכים לא עובדים עבור מוכר הדירה, אלא עובדים בשביל הקונה והמטרה שלהם היא לעשות את העיסקה המהירה ביותר ובזמן קצר הקצר ביותר, ללא שום התחשבות ברצונות וברגשות של מוכר הדירה, ולהשיג את המחיר הטוב ביותר עבור הקונה שלהם
* Consent-They are constantly trying to undermine you(property owners) confidence about the price.
* With consent-you create double publications and double ads, and each broker presents the property in a different version and you will sometimes be surprised even at a different price, thus lowering the value of the apartment.
* Create a train station for non-serious buyers and waste your valuable time
* תדמיינו לכם סיטואציה: אתם הולכים לנגר, ואומרים לו: ״תעצב לי בבקשה מטבח , וכשזה יהיה מוכן רק אז אני אסתכל על זה, ואחליט אם המטבח מתאים לי או לא״. איך זה נשמע לכם? אותו דבר צורת עבודה שהיא ״בהסכמה״. אף אחד לא עובד בחינם! כולנו מבינים את זה. בלעדיות היא למעשה עוגן עבור המתווך שהוא לא עובד לחינם, שהוא לא סתם קם בבוקר ומשקיע מזמנו, אף אחד לא יעקוף אותו או יעשה עיסקה מאחורי גבו, ומקנה למתווך בטחון, מוטיבציה, רצון, ואת האנרגיה להשקיע 100% עבור הנכס היקר שלכם.. שזה סופר חשוב לכם בעלי הנכסים. בלעדיות מקנה למתווך את הידיעה שיש לו פרנסה מובטחת.
* דמיינו לכם בית קפה ..ובו 10 מנהלי משמרת( 10 מתווכים שונים) באותו זמן ובאותה עת, איך זה יראה? לא אפקטיבי, חוסר סדר, תחרות לא בריאה, ג׳ונגל.
*
Bottom line – in this way it is worth working if you are looking to buy an apartment and not sell, because the interest of the broker is solely for the buyer.
Therefore the benefits of consensual work are for the buyer only.
N.In 
Important
*הזהרו ממתווכים המציעים לכם את שרותם בחינם, כולנו כבר יודעים על בשרנו שאף אחד לא עובד לחינם!! והזול הוא היקר בסופו של דבר. פירוש הדבר כאשר מתווך עובד עבורכם בחינם הוא: מניעת האפשרות של שיתוף פעולה עם משרדי תיווך אחרים עבור הנכס שלכם, כלומר משרדי תיווך אחרים אינם מורשים להביא את הקונים שלהם לדירה שלך, ובכך אנו מקטינים את כמות הקונים,ודריכת הרגל בדירה, משמעות הדבר היא: פחות קונים פוטנציאלים בנכס..פחות כסף אצלך בכיס.
And of course, when a broker offers his services for free, so will the marketing value of the apartment.. Cheap, and a lack of motivation on the part of the moderate to spend money marketing the property.
Remember: A broker who compromises on himself and his chosen profession will probably compromise on your apartment as well.
- Exclusive Apartments:
The intention is to work with one broker who only markets and handles the sale.
* The client is the seller of the property, not the buyer
* Exclusivity gives the broker one of the most important tools for the property owner - and that is pricing between buyers!! Pricing between buyers=More money in the pocket at the property seller.
* בלעדיות מקנה סדר, ושקט נפשי לבעל הדירה, ההתנהלות היא מול מתווך אחד בלבד, ולא מול 15 מתווכים שונים, הכל נראה ומתנהל בצורה מקצועית, ואיכותית.
* Exclusive property receives full disclosure in the publication, because there is no fear of being bypassed by the realtor
* Exclusivity creates competition between buyers and not between middlemen
* בלעדיות מקנה למתווך את המוטיבציה, אנרגיות, והרצון להשקיע כספים בשיווק עבור הנכס שלכם, ומקנה למתווך את הידיעה שיש לו פרנסה מובטחת, שזה הדבר החשוב ביותר.
* בבלעדיות אין כפל פרסומים שמתפרש אצל קונים רציניים שאנחנו לחוצים למכור
* Exclusivity prevents you from a train station of realtors and non-serious buyers
Exclusivity gives you transparency and professional involvement in everything that happens in the environment and leaves control in your hands.
Exclusivity gives your realtor the option of working in collaboration with other (very important) real estate firms who will be allowed to bring their potential buyers to the apartment.
* Exclusivity is obligated to accept the buyer who made the highest offer even if it did not come through them..And not the quickest deal (versus working with consensual intermediaries)
Bottom line-in mediation exclusively the interest of the broker is solely the seller of the apartment, and try to achieve the highest price for the property.
Exclusivity is a situation where there is order, and everything is conducted in a normal and efficient manner.