libra-blog3
Picture of כתבה מאת: עידן ישר

כתבה מאת: עידן ישר

מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח?

סקרנים לדעת מה תשלמו במידה ותקנו או תמכרו דירה? ריכזתי לכם מקבץ של שאלות נפוצות שנתקלתי בהם מלקוחותיי

אלה שאלה: לפני שנה קנינו דירה במחיר למשתכן ולאחרונה בעלי קיבל בירושה רבע דירה מאביו. אנחנו מעוניינים לקנות את הדירה של האבא כדירה שנייה. איזה מיסים נצטרך לשלם?

ובכן אלה, במקרה שלכם אתם תצטרכו לשלם מס רכישה על דירה שנייה. פונקציה של גובה מס הרכישה נקבע על ידי שווי דירת המגורים הנרכשת, יחד עם העובדה שמדובר בדירת מגורים נוספת. על דירת מגורים נוספת מדרגות המס מתחילות ב-8%. נניח שהדירה שאתם רוכשים היא בשווי של 2 מיליון שקל, אתם רוכשים שלושת רבעי ממנה, מס הרכישה על שווי זה הוא 8% היינו, 120,000 שקל.

מיטל שאלה: אני ובן זוגי לא התחתנו וחיים כידועים בציבור. יש ביננו הפרדה רכושית מלאה. לבן זוגי יש שתי דירות בבעלותו ולי דירה אחת. אם אמכור את דירתי ואקנה דירה אחרת האם אהיה זכאית לפטור ממס שבח ורכישה?

במקרה שלך קובעת הפסיקה כי אם את מציגה בפני מנהל מיסוי מקרקעין הסכם לאיזון נכסים, הסכם יחסי ממון בין בני זוג, המצביע על הפרדה רכושית ברורה שפרידה את הדירה הנמכרת מהנכסים המשותפים, ואם אכן בפועל תנהגו על פי הפרדה רכושית, היינו, אם יש משכנתא אז רק את משלמת אותה, אם אתם גרים בדירה את גובה שכר דירה מבן זוגך, אם יש שיפוצים בדירה את משלמת אותם, אם יש שכר דירה הוא מופקד לחשבון שלך. ככל שמרבית התנאים מתקיים יש סיכוי טוב שכשתמכרי את הדירה תזכי לפטור. אם אחר כך תרצי לקנות דירה ותשמרי על משטר של הפרדה רכושית, יש סיכוי גדול שמנהל מיסוי מקרקעין ייתן לך את מדרגות המס הנמוכות של דירה ראשונה, היינו שיעור שווי הרכישה של עד 1,740,000 שקל לא תשלמי מס רכישה ובמדרגה הבאה תשלמי מס רכישה כפי שמפורסם באתר של הרשות למיסוי מקרקעין.

אלכס שאל: יש לי שתי דירות ואני מעוניין למכור אותן ובתמורה לקנות דירה אחת גדולה. האם אחויב במס שבח על מכירת כל אחת מהדירות?

סעיף 49(ה) לחוק מיסוי מקרקעין נותן פתרון למי שרוצה למכור שתי דירות זולות ולקנות בתמורה שמתקבלת דירה שלישית יקרה יותר. התנאים הם שיש גבולות. שווי הדירות צריך להיות מוגבל והן צריכות להיות ממש זולות. נניח שיש לך שתי דירות שהשווי של שתיהן הוא 2 מיליון ש״ח, ואתה רוצה למכור אותן, אתה צריך לבקש פטור לפי הסעיף. אם תקנה בתמורה דירה שלישית בשווי ¾ מהשווי המצרפי של שתי הדירות, תהיה זכאי לפטור ממס שבח.

אבל נניח שיש לך דירות יקרות יותר, במקרה זה הייתי ממליץ לך למכור את הדירה הראשונה שבה אתה צפוי לשלם מס שבח נמוך, בחיוב במס לינארי מוטב, המס לא יוצא גבוה, ואת הדירה השנייה תמכור אחר כך כדירה יחידה פטור ממס.

אבי שאל: אני רוצה להעביר לבתי במתנה דירה בשווי של 1.3 מיליון שקל. אם היא תרצה לקנות דירה נוספת, מה המסים שיחולו על העסקה?

שוב, המס יהיה מס רכישה עבור דירה נוספת כאשר המס יהיה בגובה שמתחיל ב-8% ממדרגת המס הראשונה ויכול להגיע ל-10%. נניח שקניתם דירה נוספת בסכום של 2 מיליון שקל, המס יהיה 8% מהסכום, היינו, 160,000 שקל עבור מס רכישה.

ארנון שאל: קיבלתי דירה בירושה מאמי. זו הייתה דירת המגורים היחידה שלה. אני מעוניין למכור את הנכס האם הפטור ממס שבח יכול לעבור אלי?

התשובה היא כן. אם אמך היה לה דירה אחת והיא הייתה דירה מזכה, ואם היא הייתה מוכרת אותה היא הייתה פטורה ממס, סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין נותן לך את האפשרות למכור את הדירה בפטור מלא, גם אם יש לך הרבה דירות אחרות.

ירדן שאלה: אני רוצה למכור דירה שהייתה מושכרת בשנים האחרונות. דמי השכירות היו מתחת לתקרת המס כך שלא שילמתי בגינם מס. מכיוון שיש בבעלותי דירה נוספת אני אדרש לשלם מס שבח. מה גובה הפחת שיילקח בחשבון בחישוב?

הוראת ביצוע מס שבח 5/2007 קובעת שאת תצטרכי לנכות פחת משווי הרכישה בשיעור של 2% לשנה, החל מ-2007 או מהשנה שרכשת את הדירה, לפי התאריך המאוחר יותר.

אליעד שאל: אשתי ואני קנינו דירה חדשה מקבלן וקיבלנו אותה לפני חודשיים. ואנחנו מעוניינים למכור אותה ולקנות דירה אחרת. באילו תנאים נהיה זכאים לפטור ממס רכישה?

קודם כל, בעניין מס שבח צריך להיזהר. אם קיבלתם את הדירה לפני חודשיים בלבד התנאי לפטור שתמכרו אותה הוא שעברו 18 חודשים ממועד שקיבלתם אותה. אתם צריכים להמתין עוד 16 חודשים, תמכרו את הדירה. אם תקנו בתוך 12 חודשים נוספים דירה חלופית תהיו זכאים למדרגות מס הרכישה לפי מה שדיברנו. דירה עד 1,700,000 שקל בערך, המדרגה תהיה פטורה ומעליה יש מדרגות שמפורסמות באתר הרשות למיסוי מקרקעין

יש לכם שאלות נוספות? אני כאן בשבילכם – צרו איתי קשר בדף "צור קשר" ונדבר עוד היום

אהבתם את הכתבה? שתפו אותה!

שיתוף בפייסבוק
שיתוף בלינקאין
לשליחה
דילוג לתוכן